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Haus ohne Grundstück: Warum das Erbbaurecht mit Vorsicht zu genießen ist

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- Ein Kaufinteressent findet ein Angebot, das fast zu schön ist, um wahr zu sein. Ein signifikant günstigeres Angebot verglichen mit den Marktpreisen und versehen mit dem Hinweis: Erbbaurecht.

Quelle: Colourbox

Aus diesem Vermerk ergeben sich eine Reihe von Fallstricken, die Kaufwillige unbedingt kennen sollten, bevor sie ein Objekt mit Erbbaurecht erwerben. Timo Handwerker, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Hagen, kennt die Probleme genau.

Erbbaurecht? Was bedeutet das eigentlich genau? Vereinfacht heißt es, dass ein Bauherr mit dem Kauf eines Erbrechts ein Grundstück zeitlich befristet „pachtet“, um darauf ein Haus zu errichten oder ein bereits bestehendes Haus zu erwerben. Anstatt die Kosten für den Bau und das Grundstück bedienen zu müssen, zahlen die Bauherren lediglich einen jährlichen Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks. Diese Eigentümer sind häufig Städte, Kommunen oder kirchliche Institutionen, aber auch private Personen. Was sich günstig anhört, bedeutet in der Praxis oft Probleme: „Aus meiner Sicht ist das Thema Erbbaurecht schwierig – aus einer Reihe von Gründen. Zentrales Problem bei einer Finanzierung ist vor allem, dass der Erbbaurechtgeber ein Mitspracherecht hat“, berichtet Timo Handwerker, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Hagen.  

Das Problem mit dem Mitspracherecht

Denn ein Käufer verliert bei einer Erbbaufinanzierung seine Souveränität und ist bei wichtigen Aspekten vom Erbbaurechtgeber abhängig. Dies gilt insbesondere für relevante Unterschriften, die bei einer Finanzierung von beiden zu leisten sind. „Verweigert der Erbbaurechtgeber die Unterschrift bei relevanten Dokumenten - etwa bei einer Belastungszustimmung oder einer Stillhalteerklärung - kann das massive finanzielle Auswirkungen für den Käufer haben. Hier ist höchste Vorsicht geboten“, so Timo Handwerker. Nicht selten kommt es auch zu Konstellationen, bei denen der Erbbaurechtgeber seine Bereitschaft zu unterschreiben an einen höheren Erbbauzins knüpft – damit gehen zusätzliche finanzielle Belastungen für den Käufer einher. Darüber hinaus kann der Erbbaurechtgeber auch maßgeblich beeinflussen, ob die Immobilie vermietet oder baulich verändert werden darf.

Finanzierende Banken zunehmend vorsichtig

Aber was können interessierte Käufer tun, um sich vor Abschluss einer Finanzierung abzusichern? „Wichtig ist, im Vorfeld abzufragen, ob die Bank sowohl eine Belastungszustimmung als auch eine Stillhalteerklärung verlangt. Sollte dies der Fall sein, unbedingt den zuständigen Notar kontaktieren. Dieser kann meist eine verbindliche Einschätzung zur Bereitschaft des Erbbaugebers abgeben. Aber es bleiben beim Erbbaurecht immer Unwägbarkeiten“, so Handwerker. Das gilt insbesondere im Hinblick auf die Perspektive der finanzierenden Bank: „Die Banken sind beim Erbbaurecht vorsichtig geworden. Erbbauverträge mit einer Restlaufzeit von weniger als 40 Jahren werden de facto nicht mehr finanziert. Zudem gibt es in den letzten Jahren die Entwicklung, dass sich die Banken komplett aus Finanzierungen von privatem Erbbaurecht zurückziehen.“

Hürden bei Sanierungsvorhaben

Auch die Taxierung des Verkehrswertes wird häufig zum Problem – vor allem bei Sanierungsvorhaben des Käufers. Normalerweise setzt die finanzierende Bank den Beleihungswert in diesen Sanierungsfällen nach oben und definiert damit den Verkehrswert der Immobilie neu. Dies widerspricht den Interessen des Erbbaugebers, der nach Ablauf des Erbpachtvertrages die Immobilie für zwei Drittel des Verkehrswertes vom Käufer erwerben kann. Daher wird sich der Erbbaugeber meist gegen eine offizielle Erhöhung des Verkehrswertes bei Sanierungsvorhaben stemmen. „Der finanzielle Nachteil der Käufer kann in diesen Fällen immens sein“, warnt der Spezialist von Dr. Klein.

Sollten sich Kunden trotz dieser zahlreichen Beeinträchtigungen für eine Finanzierung mit Erbbaurecht interessieren, ist eine umfangreiche Beratung unerlässlich: „Ich persönlich würde vom Erbbaurecht abraten, da die Nachteile für den Erbbaurechtnehmer deutlich überwiegen. Letztlich bleibt auf der Habenseite lediglich der geringere Kapitalbedarf. Und der wird mit der Aufgabe von persönlichen Unabhängigkeiten bei der Finanzierung mehr als teuer erkauft“, schließt Timo Handwerker.